Sprawa wygląda tak: kupując na etapie „dziury w ziemi", wpłacałeś setki tysięcy złotych deweloperowi na Otwarty Rachunek Powierniczy (ORP). Deweloper za Twoje pieniądze budował, a jeśli po drodze ogłosił spektakularne bankructwo — zostawałeś z kredytem i bez mieszkania. Od kiedy wszedł Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), zasady gry zmieniły się o 180 stopni.
Mechanika DFG – jak to działa w praktyce?
DFG to fundusz ubezpieczeniowy, bardzo podobny w działaniu do Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (BFG) — potężny państwowy skarbiec zrzutkowy.
Składka z kieszeni dewelopera
Od każdej wpłaty, którą przelewasz na rachunek powierniczy, deweloper ma obowiązek odprowadzić procent (obecnie maks. 1%) do DFG. Dla Ciebie oznacza to pełną ochronę bez żadnych dodatkowych przelewów (choć deweloper i tak zaszył ten koszt w cenie metra).
Kiedy wkracza DFG? Fundusz odda Ci 100% wpłaconych środków w kilku drastycznych sytuacjach:
- Gdy deweloper ogłosi upadłość.
- Gdy bank prowadzący rachunek powierniczy upadnie.
- Gdy odstąpisz od umowy z winy dewelopera (np. nie przeniesie własności w terminie, a bank odmówi zwrotu środków z rachunku).
Pułapki, o których musisz wiedzieć
Nie chroni przed opóźnieniem
DFG oddaje pieniądze, gdy zrywasz umowę z winy inwestora (lub on bankrutuje). Jeśli deweloper spóźnia się z kluczami o 6 miesięcy, a Ty nadal chcesz to mieszkanie — DFG nie zapłaci Ci za wynajem lokum zastępczego. Tu dochodzisz kar umownych bezpośrednio od dewelopera.
Rachunek zamknięty a otwarty
Przy Zamkniętym Rachunku Powierniczym (ZRP) bank wypłaca deweloperowi pieniądze dopiero po akcie notarialnym — nie ma ryzyka, więc składka na DFG często wynosi 0%. Przy Otwartym Rachunku (ORP) pieniądze płyną transzami wraz ze wzrostem murów — tu ochrona DFG działa na maksymalnych obrotach.
Wniosek inżynieryjny
Kupując na rynku pierwotnym, ZAWSZE żądaj od dewelopera informacji, czy wpłaty podlegają pod DFG. Jeśli z jakiegoś powodu ustawa go nie obejmuje (np. bardzo stare pozwolenia na budowę w ramach przepisów przejściowych), wchodzisz w inwestycję wysokiego ryzyka. Dla mojego klienta taka umowa to czerwone światło.
