Słuchaj, sprawa wygląda tak: znalazłeś piękne mieszkanie. Sprzedający uśmiecha się, parzy kawę i zapewnia, że „wszystko jest czyste". Przelewasz zadatek i dopiero u notariusza dowiadujesz się, że wpisany jest komornik, ciotka ma dożywocie, a bank dawno położył łapę na tym lokalu.
Dla Finansowego Architekta wiara na słowo w obrocie nieruchomościami to finansowe samobójstwo. Masz najpotężniejsze darmowe narzędzie: Elektroniczne Księgi Wieczyste (EKW).
Jak zdobędziesz ten numer?
Numer księgi ma format np. WA1M/00123456/7. Jak go dostać?
- Najprościej: zażądać od sprzedającego. Jeśli kręci, „nie pamięta" albo „poda później" — uciekaj. Uczciwy sprzedawca podaje KW w ogłoszeniu lub na pierwszym spotkaniu.
- Kupując na osiedlu od dewelopera, podaje on tzw. Księgę Gruntową / Macierzystą.
Mając numer, wchodzisz na rządową stronę Ministerstwa Sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl) i za darmo sprawdzasz całą prawdę o lokalu.
Anatomia prawdy: co znajdziesz w 4 działach?
- Dział I — co tak naprawdę kupujesz. Czy to na pewno 50 m², a nie 40 m² plus 10-metrowy schowek? Tu sprawdzisz metraż i adres.
- Dział II — własność. Ufaj tylko temu, co wpisane tutaj. Jeśli figuruje „ś.p. babcia Kowalska", transakcja stoi, dopóki sprawa spadkowa nie zostanie zamknięta u notariusza.
- Dział III — czerwona flaga: prawa, roszczenia, ograniczenia. Komornik? Służebność? Prawo pierwokupu? Dożywocie? Każdy wpis może permanentnie zablokować kredyt.
- Dział IV — hipoteka. Kredyt sprzedającego to żaden problem (spłacimy go z Twojego kredytu — standard rynkowy), ale musisz wiedzieć, z jakim bankiem masz do czynienia.
Podsumowanie strategiczne
W systemie ksiąg obowiązuje „rękojmia wiary publicznej" — prawo chroni Cię, jeśli zaufasz zapisom. Nigdy nie kupuj i nie zadatkuj nieruchomości bez osobistego przejrzenia wszystkich czterech działów w internecie. Jeśli w Dziale III lub IV pojawiają się prawnicze „chińskie znaczki" — wyślij screen do eksperta, nim wpłacisz złotówkę.
