Słuchaj, sprawa wygląda tak: refinansowanie to spłata obecnego, drogiego kredytu nowym, tańszym w innym banku. Największy mit, z którym walczę: „nie opłaca się przenosić, bo zacznę płacić odsetki od nowa". Bzdura — proporcja kapitału do odsetek zależy od okresu i oprocentowania. Im tańszy kredyt, tym więcej kapitału spłacasz.
Kiedy refinansowanie to czysty zysk?
Operacja ma twardy sens, gdy różnica marży wynosi co najmniej 0,8–1,0 p.p., a do końca spłaty zostało minimum 10 lat.
Przykład na 500 000 zł i 30 lat
Zostajesz w obecnym banku: oddasz 678 tys. zł samych odsetek. Przenosisz do banku z marżą niższą o 1 p.p. i zachowujesz tę samą ratę: spłacasz kredyt o 6,5 roku szybciej, a w kieszeni zostaje 261 tys. zł oszczędności odsetkowej.
Prawdziwe koszty operacji
Zmiana banku to „nowy" kredyt, ale nie daj się oskubać — inwestujesz na start ok. 900–1500 zł:
- Operat szacunkowy: ok. 600–1000 zł (często darmowy w promocji),
- Sądy: wpis nowej hipoteki (200 zł) i wykreślenie starej (100 zł),
- Podatek PCC-3 (19 zł).
Koszty zwracają się już w 2–3 miesiące po pierwszej niższej racie. A stary bank ma ustawowy obowiązek oddać Ci prowizję za udzielenie — proporcjonalnie do niewykorzystanego okresu.
Na co uważać? Twarde blokady prawne
Stała stopa: będąc na stałej (5/7/10 lat) nie zrefinansujesz się na zmienną przed końcem okresu, a nowy bank musi dać stałość równie długą lub dłuższą. Programy rządowe (Bezpieczny Kredyt 2%, RKM): refinansowanie to samobójstwo — tracisz bezpowrotnie dopłaty i umorzenia. Prowizja za wcześniejszą spłatę: ucieczka przed upływem 36 miesięcy kosztuje zwykle do 3% (chyba że wykreślona w umowie).
Podsumowanie strategiczne
Nie wierz, że własny bank obniży marżę, gdy ładnie poprosisz — banki zarabiają na przyzwyczajeniu klientów. Realną oszczędność 100–200 tys. zł ugrasz tylko idąc do konkurencji. Procedura to 2–4 tygodnie i ponowne udowodnienie dochodów oraz BIK, ale stopa zwrotu z tego wysiłku bije na głowę każdą lokatę.
