Słuchaj, sprawa wygląda tak: wielu klientów wierzy, że mieszkanie z kredytem jest „niesprzedawalne", a kupcy uciekają na widok hipoteki w dziale IV. To mit z lat 90. Dziś co drugie sprzedawane mieszkanie „wisi" na kredycie — to rutynowa transakcja notarialna, o ile wiesz, jakich zaświadczeń zażądać.
Zaświadczenie o saldzie – krok numer jeden
Zanim wrzucisz ogłoszenie, zamów w banku zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia (promesę na wykreślenie hipoteki). Bank oficjalnie deklaruje: „Jeśli na to techniczne konto wpłynie kwota X, zgasimy dług i wyrazimy zgodę na wykreślenie hipoteki z KW". Bez tego (ważne zwykle 30 dni) żaden rozsądny kupiec ani jego notariusz nie podpisze aktu.
Mechanika przelewu i zamknięcia długu
U notariusza kupujący (lub jego bank) rozdziela zapłatę na dwa przelewy:
- Pierwszy idzie na subkonto Twojego banku (zgodnie z zaświadczeniem) i zamyka co do grosza Twój dług.
- Drugi (nadwyżka ze sprzedaży) ląduje na Twoim prywatnym koncie jako czysty zysk.
Przykład
Sprzedajesz za 600 tys. zł, długu masz 400 tys. zł. Notariusz dysponuje: 400 tys. do banku, 200 tys. na Twoje konto.
Zgoda banku i list mazalny
Po uregulowaniu salda (zwykle do 14 dni) bank wysyła kurierem „list mazalny" — oficjalną zgodę na wykreślenie hipoteki. Przekazujesz go nowemu właścicielowi, by w sądzie „wyczyścił" KW. Wtedy Twoja więź z dawnym mieszkaniem i bankiem zostaje bezpowrotnie przerwana.
Koszty poboczne – uważaj na haczyki
Prowizja za wcześniejszą spłatę: sprawdź w umowie, czy bank „ukarze" Cię za oddanie kapitału przed czasem — przy stałym oprocentowaniu potrafi sięgać 2–3% spłacanego kapitału. Podatek dochodowy 19%: sprzedaż przed upływem 5 lat od zakupu grozi podatkiem; ratunek to „ulga mieszkaniowa" — przeznacz zysk w ciągu 3 lat na własne cele mieszkaniowe, a podatek zjeżdża do zera.
Podsumowanie strategiczne
Nie bój się sprzedaży obciążonego mieszkania — to rutyna. Zdobądź bezbłędną promesę z banku i ostrzeż kupca już na prezentacji, że nieruchomość ma hipotekę. Otwarta, precyzyjna komunikacja to fundament udanej transakcji — pieniądze inwestora zamkną Twój niechciany dług w 48 godzin od wizyty u notariusza.
