Słuchaj, sprawa wygląda tak: na rynku trafiasz na „okazje" — ktoś wybudował dom do połowy, zabrakło mu sił, rozwodzi się albo skończyły się pieniądze. Możesz przejąć taką niedokończoną inwestycję. Banki ją sfinansują, ale stawiają na twardą weryfikację i narzucają własne reguły dokończenia.
Czy bank pożyczy na „gołe mury"?
Nigdy — nie na sam „zakup". Kupując dom w stanie surowym, zaciągasz kredyt jednocześnie na dokończenie budowy. Banki nie finansują inwestycji porzuconych; ich zabezpieczeniem dom stanie się dopiero w stanie pozwalającym na pozwolenie na użytkowanie (min. deweloperski). Kredyt zostaje rozbity na dwie części, a Ty stajesz się inwestorem.
Kosztorys i bankowe przeliczniki m²
Bałagan poprzednika w fakturach jest dla banku bez znaczenia — stosuje żelazny przelicznik 3500–5000 zł za m². Dom 150 m² wyceniany na 600 tys. zł, w który poprzednik „wmurował" 250 tys. zł, wymaga wpisania min. 350 tys. zł na dokończenie. Nie masz tego w zdolności? Bank odrzuci wniosek z impetem.
Formalności przy przejmowaniu budowy
Oprócz klasycznych dokumentów kupna, rygorystycznie wymagaj od sprzedawcy:
- Dziennika budowy (z aktualnym wpisem kierownika),
- Prawomocnego pozwolenia na budowę,
- Projektu architektoniczno-budowlanego.
Twoim obowiązkiem u notariusza jest przeniesienie pozwolenia na budowę w urzędzie na swoje nazwisko. Bank uruchomi pierwszą transzę dokończeniową dopiero po twardym dowodzie z urzędu o zmianie w pozwoleniu.
Wypłata pieniędzy do sprzedającego i dla Ciebie
Pierwsza, największa transza (połączona z Twoim wkładem gotówkowym 10–20%) trafia prosto na konto sprzedawcy — tych środków w ogóle nie oglądasz. Kolejna ląduje na Twoim rachunku z jasnym celem (materiały, tynki, instalacje). Przez ten czas jesteś w karencji (spłacasz tylko raty odsetkowe od wypuszczonej partii).
Podsumowanie strategiczne
Omijaj okazje „metodą gospodarczą po cioci" bez pełnej dokumentacji technicznej. Domagaj się wglądu w dziennik budowy i zorganizuj bezwzględną inspekcję wykwalifikowanego inżyniera, zanim podpiszesz akt. Przejęcie cudzych błędów konstrukcyjnych będzie bolesne dla portfela — a ubezpieczyciel uzna je za wadę wyłączoną spod odpowiedzialności.
